Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus

Pour lire l'intégralité de cet article, testez gratuitement AMC - édition Abonné
Zoom sur l'image Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus
© Jean-François Tremege - PHOTO - 056_Image55470.jpg

Immeuble superposant un parking public et 65 logements, à Bayonne (BLP, arch. ; Bouygues Immobilier, maître d'ouvrage).

Après l'architecture haussmannienne, après les beaux immeubles d'avant-guerre de Michel Roux Spitz ou Jean Ginsberg, après les grands logements à balcons filants des années 1960 et 1970, la promotion privée s'est contenté d'attirer le chaland par des avatars modernistes ou néohaussmanniens en centre-ville, ou par des constructions enduites bon marché en zones périurbaines.

Des exemples récents montrent cependant qu'une évolution est en cours, notamment dans les grandes agglomérations. « Lorsqu'elles maîtrisent le foncier, les villes indiquent désormais aux promoteurs leurs exigences en matière d'architecture. C'est un appel d'air en termes de commande, mais l'architecte est un peu vampirisé », reconnaît Emmanuel Combarel, qui s'est tourné dès 2003 vers la commande privée. « Avec un maître d'ouvrage intéressant, le dialogue qui s'instaure dès la conception constitue un avantage par rapport aux concours publics. C'est le cas à Arcueil avec Nexity [lire p. 60], et à Paris, où nous créons avec Ogic des logements singuliers dans un ancien couvent du VIIe arrondissement. » Un point de vue partagé par l'agence -Brochet-Lajus-Pueyo, avec Bouygues Immobilier pour le quartier Ginko à Bordeaux, l'immeuble Baïopolis à Bayonne, ou avec Nacarat à Rouen.

D'autres architectes issus de la commande publique réintroduisent chez les promoteurs des immeubles à balcons filants, performants dans leur insertion et leur rationalité constructive. Jean-Marc Ibos et Myrto Vitart en témoignent avec 270 logements pour DBS (Nexity mandataire) face à l'île Seguin à Boulogne-Billancourt(lire AMC n°244, septembre 2015). Vitrées, linéaires et protégées du soleil par le débord des balcons, les façades sont scandées par la trame de baies répétitives. Leurs bandeaux de parement vert d'eau accompagnent -l'horizontalité de la Seine et une seconde peau installe une profondeur intermédiaire prolongeant l'intérieur. Les sous-faces réfléchissantes des balcons font oublier la hauteur de plafond relativement faible (2,48 m) des étages standard. « Les normes d'accessibilité, les droits à construire et les coûts fonciers pénalisent le logement et tendent à en réduire la superficie, relèvent les architectes. Un promoteur ne lance un chantier qu'après avoir vendu sur plan la moitié des logements. Aussi des typologies assez conventionnelles censées rassurer les acheteurs nous sont-elles imposées. Le large balcon filant des logements de Boulogne-Billancourt, avec sa double peau représente, dans ce contexte, un plus appréciable : non compris dans la Shon et hors des ratios de surface constructible, il offre une extension des espaces intérieurs et participe à l'isolation en hiver. »

Missions tronçonnées

Pour le promoteur, le choix d'un architecte peut se révéler stratégique, lorsque la collectivité et d'autres partenaires sont impliqués dans une opération. À Bordeaux, Belin -Promotion a remporté, face à une vingtaine de concurrents - dont tous les majors -, la transformation du site historique de Marie Brizard. « En partenariat avec l'architecte Juliette -Faugère, associée du cabinet bordelais Arsène Henry-Triaud, nous avons mis au point un programme mixte de plus de 11 000 m2 intégrant une centaine de logements, raconte Alexandre Moio, directeur de Belin Promotion à Bordeaux. Il nous fallait convaincre la ville - les élus et ses services -, le club Unesco, et le propriétaire du site, Marie Brizard Wines and Spirits : -travailler en confiance avec des architectes locaux était important ; une "épaisseur bordelaise" s'imposait pour dialoguer avec tous ces partenaires. »

Contrairement aux marchés publics attribués sur concours, les promoteurs privés peuvent fidéliser leurs architectes. Mais des processus de décision multiples et fluctuants, liés à l'inter-action des services développement, marketing et vente, peuvent les écraser, et la mission chantier revenir le plus souvent à des maîtres d'œuvre d'exécution. Pour -Emmanuel Combarel, « cette séparation entre la conception et le chantier entraîne une perte de traçabilité des décisions et se battre sur des détails peut, à la longue, s'avérer usant. » Cette répartition des tâches peut néanmoins éviter au concepteur des problèmes avec les entreprises, notamment lorsque les délais sont très serrés et les programmes évolutifs. « Aux États-Unis, d'excellents architectes sont spécialisés dans le suivi de chantier, remarquent Ibos et Vitart. En France, le compromis minimal qui faciliterait grandement les choses serait que l'architecte concepteur soit associé au choix de l'architecte de chantier, au nom d'une compatibilité de sensibilité et de compétences ». À Boulogne-Billancourt, où leur mission se limitait à la conception et au conseil, Ibos et Vitart ont fourni des cahiers de détail très précis, notamment pour le clos et le couvert dont la qualité d'exécution est primordiale. Ayant su rationaliser la structure, le système constructif et l'enveloppe au profit de beaux matériaux (verre, inox) qui participent de l'esthétique du bâtiment, ils précisent que « ce qui est possible avec 250 logements ne l'est pas dans une petite opération ».

Partage des risques

Bien que le programme souvent fluctuant d'un projet privé entraîne des études supplémentaires, les contrats de maîtrise d'œuvre sont souvent signés tardivement, à des taux inférieurs à ceux des marchés publics. « La règle étant l'équilibre entre la surface habitable et le coût de construction, un architecte qui optimise la surface habitable sera mieux rémunéré », dit-on chez Nexity. Pour Ibos et Vitart, « la question des honoraires est délicate car les promoteurs parviennent à trouver de bons architectes qui cassent les prix, notamment des agences étrangères dont les taux de charges et d'imposition sont inférieurs à ceux pratiqués en France. »

En outre, il est souhaitable de partager les risques, comme l'explique Alexandre Moio : « La confiance instaurée entre un architecte et un maître d'ouvrage nous amène généralement à partager les risques en amont de l'opération, d'un commun accord. Si les maîtres d'ouvrage et les architectes pouvaient obtenir et purger de tout recours les permis en six mois, tout serait plus simple. Le fait que les délais et les risques augmentent [recours abusifs, lenteurs, discussions, etc.] rend nos métiers plus ardus. La bonne compréhension des problématiques communes liées au projet s'impose ainsi de plus en plus comme une composante du contrat qui nous lie. »

Économie du projet

Et lorsque les paiements sont modiques, dans l'attente d'un permis purgé de tout recours, seuls les architectes disposant d'une solide trésorerie ou d'affaires d'avance sont capables de lisser les recettes. En 2014, l'architecte Raphaël Gabrion a étudié l'esquisse de trois îlots de logements en accession pour la ZAC Ferney-Genève-Innovation, près de la frontière suisse. « Après une esquisse portant sur 18 000 m2 de logements, nous avons précisé un projet de 6 000 m2 sur l'îlot qui nous avait été attribué. Il avait valeur de premier engagement architectural pour MOA, le promoteur de l'îlot. Ce travail a nécessité des maquettes au 1/500e, des plans au 1/200e, une approche structurelle et environnementale, des perspectives, des notices, des voyages... Mais nous n'avons jamais été indemnisés ». Et de déplorer le recours pour la mission chantier à un architecte d'exécution ou à un BET qui contracte directement avec le promoteur, sans lien avec l'architecte de conception. « Comment maîtriser l'économie du projet, si nous n'en sommes plus chef d'orchestre ? poursuit Raphaël Gabrion. Je pourrais accepter qu'un confrère de mon choix assure le chantier, mais, au nom de la cohérence du projet, la synthèse doit revenir au concepteur. » Son inquiétude financière se double d'un doute quant à la qualité finale. « Lorsque l'architecte touche 20 % des honoraires au dépôt du permis de construire, 20 % à la purge des recours et ne dispose ensuite que d'un délai très court pour construire le bâtiment, les responsabilités juridiques sont écrasantes. Et ce n'est pas la meilleure façon de réaliser un produit de qualité. Si l'on écarte les architectes de la synthèse, de l'économie, du chantier, de l'aménagement intérieur, nous ne serons bientôt plus que des décorateurs de façades. » On peut effectivement se demander jusqu'où ira l'amputation de ce métier.

Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus
PHOTO - 061_Image54242.jpg

Francis Soler 98 logements et bureaux Paris XVIIe

Haut et linéaire, l'immeuble longe au nord un hôtel existant et s'ouvre largement au sud vers le parc Martin-Luther-King qui occupe le centre de la ZAC Clichy-Batignolles. La façade sud vit au rythme de balcons aux garde-corps en […]

PDF de l'article

Logements privés

En France, il est de bon ton de distinguer les architectes des logements de la promotion privée de ceux qui œuvrent pour la commande publique. Les premiers sont réputés plus « dociles » que les seconds, longtemps considérés comme […]

PHOTO - 056_Image55470.jpg

Architecture et promotion privée : Je t'aime, moi non plus

Après l'architecture haussmannienne, après les beaux immeubles d'avant-guerre de Michel Roux Spitz ou Jean Ginsberg, après les grands logements à balcons filants des années 1960 et 1970, la promotion privée s'est contenté […]

PHOTO - 058_Image55406.jpg

Louis Paillard 128 logements Paris XIVe

Depuis des décennies, l'avenue du Général-Leclerc, qui aboutit à la porte d'Orléans, change peu. La démolition de deux îlots hétéroclites, à l'articulation de trois autres rues, donne l'occasion d'une ouverture à l'architecture […]

PHOTO - 059_Image55368.jpg

ECDM 141 logements Arcueil

À Arcueil, dans le Val-de-Marne, ces deux immeubles regroupant 101 logements en accession et 40 logements sociaux sur deux niveaux de parking relèvent d'un bon scénario urbain qui renouvelle le paysage offert aux automobilistes en […]

Une marque

Groupe Moniteur Infopro Digital