Des espaces ouverts au cœur des tours d'habitation

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Projet de tour 404 One Park Drive, Herzog & de Meuron Architectes, Canary Wharf, Londres

L'habitat prend de la hauteur. Si l'ampleur de ce mouvement ascendant reste difficile à évaluer, le phénomène est indéniable. Ces dernières années, la tour de logement a grignoté une part de la suprématie de la tour de bureau. D'après le CTBUH (1), 16 des 97 tours de plus de 200 m livrées dans le monde en 2014 sont des tours de logements - un record -, 39 sont des tours de bureaux, et 36 sont des tours d'usage mixte, incluant une part d'habitat. À New York, ce sont désormais des tours résidentielles qui crèvent le skyline : la One57, livrée en 2014 (Christian de Portzamparc, architecte), qui culmine à 306 m, a été dépassée depuis peu par la tour du 432 Park Avenue (Rafael Viñoly, architecte) avec 420 m de hauteur. Celle-ci restera la plus haute tour résidentielle du monde jusqu'en 2018, date programmée pour la livraison de la Nordstrom Tower (Smith/Gill Architectes), superposant 93 niveaux sur 470 m. D'autres projets sont en cours à Vancouver, Edmonton, Toronto, Miami, Boston, San Diego, sans oublier la terre d'invention du gratte-ciel, Chicago. Le promoteur chinois Wanda Group a déboursé 900 millions de dollars pour construire la tour Wanda Vista, un ensemble mixte de 88 niveaux - chiffre porte-bonheur - le long de la Chicago River. Mais si la tour est bien née aux États-Unis, c'est désormais l'Asie, qui concentre 86 % des tours de plus de 200 m, qui est sa terre de prédilection.

Une juste hauteur ?

À travers la construction haute, qu'elle soit résidentielle ou tertiaire, c'est implicitement le dynamisme d'un continent ou d'une ville que l'on juge. Mais les tours One57 ou 432 Park Avenue, qui dominent New York, sont-elles des tours d'habitat ou des produits d'investissement empilant des placements financiers plutôt que des lieux de vie ? Car les prix de vente sont aussi vertigineux que la vue depuis le penthouse : un appartement occupant tout le 94e étage de One57, à 300 m de hauteur, est à vendre pour la somme de 82,5 millions de dollars auxquels s'ajoutent 16 000 dollars de charges mensuelles (2). Une partie des acheteurs ne vise que la revente, ainsi que le révélait le New York Times récemment (3). Les tours réellement habitables se situent entre 150 et 260 m de hauteur, ce qui semble représenter un optimum, du point de vue de l'économie des structures et de l'usage. L'ouverture des fenêtres et l'ajout d'espace extérieurs sont alors possibles, la sensation de vertige et la vitesse du vent restant supportables. Herzog & de Meuron ont en projet le 404 One Park Drive, un immeuble résidentiel de 57 étages - environ 200 m -, qui prendra place au milieu d'un développement mixte de tours tertiaires et d'habitat à Canary Wharf (Londres). OMA vient de remporter le concours pour la construction des Norra Tornen, deux tours de 120 et 104 m à Stockholm. Les balcons sculptent la silhouette de ces fausses jumelles qui seront les troisième et quatrième bâtiments les plus hauts de la capitale suédoise. Si ces opérations ne relèvent plus strictement du luxe, elles ne sont pas non plus à classer dans l'habitat populaire. La signature des architectes indique que, même d'une hauteur raisonnable, la tour demeure un produit cher destiné à une clientèle aisée. « Les moindres travaux en hauteur nécessitent l'intervention d'ouvriers alpinistes spécialisés », rappelle Stéphanie Queulin, gestionnaire de patrimoine chez I3F et responsable à ce titre de l'entretien des tours des Orgues de Flandre, les plus hautes tours résidentielles de Paris. En France, la réglementation IGH renchérit les coûts de fonctionnement quotidien de tout immeuble de logement de plus de 50 m.

Une typologie sensible au rejet

La tour résidentielle privée doit être portée par un marché immobilier dynamique et une culture citadine favorable, pour vaincre les crispations, plus ou moins fortes. À Manille, les protestations des défenseurs du patrimoine philippin ont stoppé la construction de la Manila Tower, une tour résidentielle de 49 niveaux qui effaçait par sa présence le monument national, un obélisque en grès distant de quelques centaines de mètres. Londres protège 13 couloirs de vue interdits à la construction de tours, et même dans cette ville que l'on peut considérer comme la capitale européenne du gratte-ciel, les permis de construire s'obtiennent après de longues concertations, menées parfois sous la forme de minicampagnes électorales. Le site Internet shapingwoodwharf.com, qui accompagnait la consultation publique pour la construction d'un groupe de tour à Tower Hamlets était de ce point de vue exemplaire : parcours dans le quartier, conférences, réunions, rappel des échéances administratives... Sur les 260 tours programmées actuellement dans le Grand Londres, 123 attendaient toujours leur autorisation en avril dernier.

Entre urbanisme et architecture

Les opposants aux tours brandissent souvent des arguments environnementaux à l'appui de leurs refus. L'air est connu, mais peut-être pas forcément juste. Les tours d'habitation ne présentent pas les mêmes besoins de climatisation que les tours de bureaux, et pourraient bénéficier facilement de ventilation naturelle. Le chant des partisans des tours n'est pas moins familier : la tour permet la densification autorisant une gestion économe du foncier. La concentration de l'habitat limite l'étalement urbain et abaisse le coût des réseaux. Pour Yves Lion, « elle est un outil comme un autre, qui pourrait trouver un sens dans l'économie globale d'un projet d'aménagement ». À la limite entre Paris et Ivry, dans la ZAC Massena Bruneseau, l'insertion d'une tour mixte dans le plan d'urbanisme finance la transformation d'un échangeur routier. Mais la valeur écologique ne se limite pas à l'urbanométrie, et d'autres voies sont imaginées pour redonner des qualités environnementales à la tour d'habitation. Promoteur d'une « Cycling Utopia », Norman Foster a voulu que sa tour du 250 City Road à Londres (930 appartements) dispose de 1 486 parkings à vélo pour seulement 200 parkings automobiles. Présente depuis longtemps dans les rendus plus ou moins fantaisistes d'architectes lançant des propositions utopiques, la tour « verte » devient progressivement une réalité. Le CTBUH a étudié 18 cas de végétalisation à travers le monde, dont huit concernaient des immeubles résidentiels (4). Lauréat de l'International Highrise Award en 2014, la tour « Bosco verticale » pousse très loin la volonté du vert avec 10 000 espèces de végétaux plantés en façade, arrangés pour favoriser la biodiversité en ville (lire p. 54). Insérer des plantes sur plus d'une centaine de mètres de hauteur crée des complications inédites. Le studio Boeri, auteur du projet, a développé avec Arup un système de fixation racinaire empêchant l'arrachement des plantes par le vent. La gestion de l'entretien d'arbustes, qui fleurissent à une fenêtre mais poussent parfois jusqu'au balcon inférieur, a été un autre sujet d'interrogation. C'est finalement la copropriété qui est chargée de l'arrosage et du soin des végétaux pour tout l'immeuble.

Un habitat sous-valorisé

La mixité des programmes pourrait rendre désuète l'idée d'une tour exclusivement dédiée au logement. Le schéma répartissant dans l'ordre activité-bureau/hôtel-appartement est déjà un grand classique des tours mixtes. Rem Koolhaas l'a bousculé à Rotterdam, en concevant une opération où bureaux et logements cohabitent verticalement et se superposent. Des critiques regrettent que ce bouleversement n'ait que peu d'influence sur l'organisation de la tour, qui ne voit guère d'espaces nouveaux apparaître du fait de cette disposition. Or, parce qu'elle est souvent rejetée, la tour se doit d'être encore plus exceptionnelle. Elle ne peut plus se contenter d'empiler les plans types, mais doit favoriser les porosités et les espaces hybrides, même au sein d'unités monofonctionnelles. Le mouvement a déjà commencé avec l'importance croissante de terrasses, espaces d'où l'on exploite les avantages typologiques de la tour. « Nos amis écologistes nous rappellent régulièrement que la densité du quartier de l'opéra est plus forte que celle d'un quartier de tour, raconte Édouard François. Ils oublient de dire que dans l'immeuble haussmannien, de nombreuses pièces sont éclairées par des courettes. Est-ce cela un habitat écologique ? » Dans la tour contemporaine, l'espace ouvert augmente en taille au point de devenir le sujet central de l'habitat. Les terrasses des Green Cloud dessinés par Édouard François ont quatre mètres sous plafond, des services, une double exposition, leur surface est pensée pour l'installation d'une table, d'une balancelle, etc. La MET Tower de l'agence singapourienne Woha à Bangkok(lire p. 55)étend la proposition à l'insertion d'espaces semi-publics. Alors que chaque logement dispose d'une terrasse et d'un bassin, on trouve tous les cinq ou six niveaux des paliers communs reconstituant une microcommunauté au sein d'une copropriété de 370 ogements. La Pinnacle Duxton Tower de Singapour (ARC Studio arch.) pousse le dispositif à l'extrême : les sept tours de 50 niveaux de ce complexe résidentiel sont réunies par deux boulevards aux 26e et 50e étages, comprenant 12 jardins, des crèches, des restaurants, etc., accessibles à une population qui se classe ici dans la partie haute des locataires du logement social. Cet exemple donne un aperçu du potentiel habitable de la tour, grand oublié des débats portant avant tout sur l'insertion urbaine à l'échelle territoriale. Et si l'un pouvait aider l'autre ?

(1) Council on Tall Buildings and Urban Habitat (2) http://432parkavenue.com (3) www.nytimes.com (4) Green Wall in High-Rise Buildings, Journal du CTBUH, 2014
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Habiter en hauteur

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