Entre créativité et environnement, le défi du logement vertical

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Hong Kong, vue depuis le pic Victoria.

En mars 2012, le groupe immobilier Hermitage a obtenu l’autorisation de réaliser deux tours quasiment jumelles à l’entrée de La Défense. Conçu par l’architecte Norman Foster, cet ensemble de verre audacieux doit rivaliser en hauteur avec la Tour Eiffel et réunir des logements, des bureaux, un hôtel et d’autres programmes d’agrément dont un lieu ouvert au public avec boutiques et petits équipements. Une opération mixte de même nature est plus avancée encore sur le front portuaire de Marseille, dans le périmètre d’Euroméditerranée : le groupe Constructa construit trois tours dont une d’habitation, haute de 100 mètres. L’architecte Jean-Baptiste Pietri a doté une partie des appartements d’une loggia privative et a réservé dans l’édifice des espaces à usage collectif pour la détente et le sport. À Monaco, ville soumise au même règlement de sécurité IGH qu’en France, l’architecte Jean-Pierre Lott livre une tour de 90 mètres de hauteur avec terrasses et piscines abritées.

L’une des conditions pour qu’un bâtiment puisse être qualifié de tour est que ses proportions évoquent une idée d’élancement. Un rapport base/hauteur compris entre 1/5 et 1/10 permet d’assurer un bon contreventement et de réduire les mouvements au sommet. Le CTBUH (Council for Tall Building and Urban Habitat) définit aussi une tour par l’utilisation de technologies spécifiques (à commencer par des ascenseurs rapides) et à sa façon d’émerger du site où elle s’inscrit. En France, le code de la construction et de l’habitation stipule que les immeubles à usage d’habitation constituent un IGH lorsque leur dernier niveau est situé à plus de 50 mètres du sol. Il faut en général arriver beaucoup plus haut si l’on veut qu’une tour se détache de la masse urbaine et ait un impact dans la ville. Avec pour corollaire une présence plus écrasante pour ceux qui s’en approchent, du fait de l’échelle et de l’ombre portée.

Les vertus de la densité

Dans les métropoles, pour contenir le phénomène d’étalement urbain, la densification verticale est à l’ordre du jour pour certains projets emblématiques, bien desservis par les transports en commun, où la présence de l’habitat est associée à des programmes mixtes. Mais un programme tertiaire à l’échelle d’un bâtiment trouve plus facilement des investisseurs, non sans interaction, d’ailleurs, avec la vie d’un quartier : une tour peut rester entièrement vide le temps que la conjoncture s’améliore et permette de louer à un meilleur prix. Récemment, Jean Nouvel a remporté un concours pour la construction de deux tours de bureaux et hôtel de 115 et 175 mètres à Paris, à la porte d’Ivry. Le projet concurrent de Christian de Portzamparc, qui tablait sur un programme à la mixité plus importante avec terrasses jardinées pour les appartements, a été écarté. À Londres, Renzo Piano livre cet été la tour Shard, la plus haute d’Europe avec ses 310 mètres. Un édifice qui réunit, sur 96 niveaux, un hôtel, des restaurants, des bureaux et quelques appartements de luxe. Son architecture de verre ne laisse cependant pas lire l’éventail de ses fonctions depuis l’extérieur, à l’instar des tours mixtes réalisées en Amérique et en Asie.

Si les tours fleurissent aux quatre coins de la planète, leur mode d’intégration urbaine peut varier beaucoup selon les pays, les cultures et les jeux d’acteurs. En Amérique du Nord, la grande hauteur est une composante des villes et les tours d’habitation dépassent souvent 100 mètres de hauteur. À New York, le quadrillage serré de la trame urbaine dans laquelle les tours s’inscrivent a pour effet de créer une urbanité, et ce d’autant plus que leur rez-de-chaussée, placé au niveau de la rue, accueille souvent des services et des commerces accessibles au public. Dans la banlieue de Toronto, la municipalité de Mississauga a lancé un concours international d’architecture pour animer un carrefour avec une tour de logements en accession à destination des classes moyennes. L’agence chinoise MAD l’a emporté sur un concept d’édifice torsadé qui débouchera finalement sur un succès commercial et la commande d’un duo de tours de 158 et 179 mètres, aujourd’hui livrées. Il semble que la prouesse architecturale facilite les ventes. À Varsovie, après une longue interruption de chantier, une tour d’habitation de 192 mètres de hauteur va bientôt montrer sa silhouette définitive en voile de navire au-dessus des immeubles. Ce projet confié à l’architecte Daniel Libeskind aura mis 15 ans à se concrétiser, une épreuve de patience pour les propriétaires : les 250 appartements du programme s’étaient vendus en 1998 malgré leur coût élevé. Il arrive que ce marché immobilier haut-de-gamme laisse aussi une place au logement économique. La municipalité de Groningue, au nord des Pays-Bas, privilégie la construction des tours, de bureaux comme d’habitation. Dominique Perrault y a livré une tour attractive superposant des logements sociaux à des bureaux. Mais l’habitat vertical peut aussi entraîner la banalisation urbaine. À Santiago du Chili, le développement économique actuel s’accompagne d’une politique de construction d’édifices de plus de 20 étages, qui, bien que surveillés, confortables et gages de modernité, uniformisent l’image de quartiers entiers de la métropole sud-américaine.

Rénovation plutôt que démolition et reconstruction

L’époque est aussi à la rénovation thermique des tours d’habitation sociale des années 1970-1980. La destruction d’un IGH consomme une importante quantité d’énergie grise qui pèse dans le choix de démolition d’une tour d’habitation en vue de reconstruire un programme plus performant sur le plan énergétique. L’équation ne représente pas un gain environnemental, selon l’énergéticien français Olivier Sidler qui prône la rénovation, moins onéreuse et propice au réaménagement des logements. C’est aussi l’occasion de revoir la distribution intérieure des tours des grands ensembles. Le prix de l’Équerre d’argent 2012 du Moniteur a ainsi récompensé l’équipe formée par Frédéric Druot et le tandem Lacaton & Vassal pour la rénovation en site occupé de la Tour Bois-le-Prêtre, un immeuble de logements sociaux de 17 étages situé à Paris. Ce bâtiment datant de 1961 a perdu sa façade existante pour faire gagner à tous les logements un jardin d’hiver doublé d’un balcon, sur une profondeur de trois mètres. En 2009, à Dietikon, près de Zurich, l’agence suisse Galli Rudolf a livré une opération de réhabilitation en site occupé de deux tours des années 1960 avec une mise au standard thermique Minergie.

Habiter une tour présente des avantages indéniables : vue lointaine et panoramique, absence de vis-à-vis, convivialité générée par le mode de vie vertical (surtout entre gens de bonne compagnie filtrés par le concierge !) ou présence d’équipements communs (salle de réunion, piscine ou gymnase). Mais la grande hauteur a aussi ses travers : outre les contraintes de sécurité qui alourdissent les coûts de construction, de fonctionnement (le gardiennage) et d’entretien, le bruit du vent, les oscillations du bâtiment, la sensation d’anonymat et d’isolement par rapport à la ville, la peur d’être pris au piège en cas de sinistre, peuvent être ressentis comme anxiogènes. La facture énergétique des grandes tours est d’autre part conséquente. Tenir des objectifs de basse consommation nécessite de faire appel à des technologies innovantes souvent coûteuses. Performante, la double façade développée dans l’immobilier tertiaire est inadaptée au confort de la vie domestique. Pour être environnementalement correcte, une tour doit aussi être constituée le plus possible de matériaux recyclés et recyclables et posséder des systèmes de réutilisation des eaux résiduelles, de stockage thermique, de ventilation fournissant l’air au niveau du sol…

Les tours d’habitation de plus de 100 mètres sont encore rares en Europe. En France, les contraintes réglementaires en matière de sécurité incendie pour les IGH, encore durcies au printemps dernier, font augmenter les coûts. Sans parler de la catégorie ITGH (immeuble de très grande hauteur) qui rassemble les bâtiments dont le dernier niveau est situé à plus de 200 mètres du sol. Un autre frein tient aux imposants noyaux de circulation verticale qui doivent résister aux efforts dus au vent. Opposée à la construction de tours, l’architecte Françoise-Hélène Jourda rappelle que, pour 1 m2 habitable, ce type de bâtiment demande de construire 1,40 m2 de plancher, contre 1,10 m2 pour un bâtiment de faible hauteur. Au-delà d’une trentaine d’étages, il devient en outre périlleux de doter les logements d’un balcon-loggia ou même d’ouvrants classiques, du fait de l’intensité des vents et des risques de chute d’objets, sans même compter l’appréhension du vide… En France, les gens ne sont pas prêts à accepter des appartements totalement climatisés et souhaitent pouvoir ouvrir leurs fenêtres. Pour offrir ce confort, les plus grandes tours d’habitation sont équipées de volets de ventilation ou de châssis vitrés à ouverture limitée. Il n’y a pas pour autant de règle précise : la Beetham Tower, livrée en 2007 à Manchester par l’architecte Ian Simpson, plus grande tour résidentielle d’Europe avec ses 168 mètres, offre jusqu’à son sommet une loggia vitrée équipée de quelques ouvrants appartements plein sud. À Milan, les deux tours d’habitation de 80 et 112 mètres de hauteur construites actuellement par Stefano Boeri, seront dotées jusqu’au dernier étage de grands balcons équipés de plantations, soit 900 arbres et 5 000 arbustes au total. L’idée est de constituer à l’échelle de la tour un écran végétal qui puisse mieux l’intégrer dans son quartier : le projet s’inscrit dans le vaste réaménagement urbain « Bio Milano » prévu pour l’Exposition universelle de 2015.

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