L’immeuble de bureaux , entre contraintes financières et efficacité architecturale

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Siège de Johnson Wax ; F.L. Wright, architecte ; Racine, Wisconsin, États-Unis (1936-39)

Dans le métro un jeune homme appelle son bureau : « j’ai un problème de transport, j’aurai 3 à 4 minutes de retard, je vous prie de m’excuser ». A l’heure du nomadisme pour tous, il est encore des employés tenus par l’heure de pointage. Ce souci de ponctualité qui fait se lever tant de gens à la même heure et tous converger, via les mêmes métros, vers les mêmes quartiers, bat en brèche quelques idées, avant-gardistes il y a vingt ans, mais un peu dépassées aujourd’hui. Oui, il y a encore des immeubles de bureaux, et ils ont de beaux jours devant eux. Non, le télétravail n’a pas révolutionné les entreprises, ni les mobilités en ville. Pourtant, tout a changé ! Les bouleversements sautent aux yeux lorsque l’on visite des bureaux. Le mobilier passe-partout a disparu au profit de meubles aux formes variées, appelant à la détente. Des canapés, des chaises longues, des poufs, des grandes tables où s’attabler à plusieurs pour une « collation », des cuisines… Mais à l’inverse, les postes de travail rétrécissent, se resserrent et se ressemblent. Il est de bon ton, dans les entreprises au management moderne, de loger à la même enseigne – sur les mêmes plateaux et les mêmes bureaux – les employés et leurs managers, de pratiquer l’open space total ou semi-cloisonné. Pour finalement réserver 8 petits mètres carrés à l’espace de travail, réduit à une table, une chaise, un caisson à roulettes glissé dessous. Les entreprises sont de plus en plus nombreuses à pratiquer le desk-sharing, lancé par Andersen Consulting en 1995 : les postes ne sont plus attribués et moins nombreux que le nombre de salariés priés de brancher leur portable là où ils trouvent de la place.

L’histoire relativement récente de l’immobilier d’entreprise montre que l’architecture a façonné ou suivi les évolutions des modes de travail. Jusque dans les années 1950, l’entreprise se coule dans des immeubles généralement construits pour elle, dans un souci de démonstration de puissance. La réussite se lit dans la richesse ornementale des immeubles, sa hiérarchie s’affiche dans le sommet des bâtiments agrémentés de terrasses, de grands bureaux avec vues… Les théories du management développées au cours des Trente glorieuses tendent au contraire à gommer ces signes extérieurs. L’immeuble de bureau, comme l’usine au siècle précédent, devient un outil fonctionnel dans lequel la communication doit être rapide et le travail efficace. Il est aussi un actif financier qui se vend ou qui se loue et qui doit apporter à ses propriétaires – des fonds de pension étrangers, des sociétés d’assurances ou des sociétés foncières spécialisées dans la gestion des bâtiments tertiaires – la rentabilité qu’ils en attendent. Ces théories méritent toutefois d’être nuancées.

Forme, fonction ou emplacement ?

Depuis 2008, les loyers des bureaux n’ont pas augmenté en France. Ils ont même baissé en considérant les prix réellement payés par les entreprises locataires et non les valeurs affichées. Malgré la crise dont une des conséquences est la destruction d’emplois, donc de mètres carrés de bureaux, la production ne s’est pas arrêtée. Le conseil Cushman&Wakefield évalue même à 4,2 millions de mètres carrés, les immeubles disponibles immédiatement ou dans les six prochains mois en France et…à 10 millions de m2 les immeubles en projet d’ici à 2020. La concurrence entre bailleurs est donc féroce pour attirer les locataires. À lire les sondages et les études régulièrement publiées sur le sujet, l’emplacement et l’accessibilité d’un bâtiment par les transports en commun demeurent les points cruciaux. Les Anglo-Saxons ont coutume de dire que le choix d’implantation des entreprises est dicté par trois critères : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». C’est vrai, au moins dans l’affichage. Car lorsque SFR décide de regrouper plusieurs de ses implantations franciliennes sur un site unique de 130 000 mètres carrés à Saint-Denis en banlieue nord de Paris, l’entreprise choisit surtout de rationaliser ses coûts immobiliers en diminuant son loyer global. L’une des batailles oppose donc aux tours de La Défense placées sur un « hub » de transports, les « campus tertiaires », ces bâtiments plus bas, de 4 ou 5 étages, étalés sur des dizaines de milliers de mètres carrés, censés favoriser la communication horizontale, mais souvent excentrés. Si le ressenti de l’efficacité de ces bâtiments est difficile à mesurer, en revanche, le combat tour/campus se résume en une équation économique assez simple : d’un côté des terrains en zone dense très chers auxquels s’ajoutent des coûts de construction élevés car il faut intervenir dans des espaces restreints, parfois sur dalle. De l’autre, des immeubles moins chers à construire, car plus bas, dans des secteurs où les bureaux remplacent les friches industrielles sur des parcelles peu valorisées. Les tours sont souvent conçues par des investisseurs ou des foncières et leur construction lancée « en blanc », avant de savoir quel locataire occupera les lieux. Au contraire, les mètres carrés des campus demeurent rarement vacants. Car ils sont imaginés par des entreprises qui réfléchissent d’abord au couple usage/coût du bâtiment, ce qui ne les empêche pas, en cours de travaux ou après emménagement, de tenter de les vendre à des investisseurs. C’est le cas du campus Evergreen à Montrouge conçu par Arte Charpentier et occupé par le Crédit agricole, du futur site de Veolia à Saint-Denis signé Dietmar Feichtinger, des 90 000 m2 en chantier à Val-de-Fontenay pour la société générale, sous la houlette d’Anne Demians… Sur ce modèle, BNP Paribas Immobilier a même demandé à Atelier 234 d’imaginer un bâtiment-concept de 10 000 m2, une sorte de prototype adaptable à toutes sortes de contextes urbains. L’immeuble offre des plateaux de bureaux bien sûr, mais aussi des espaces extérieurs où il est possible de travailler, une bibliothèque, des lieux où se croiser… Son intégration à la ville passe par une promenade publique qui mène jusqu’au toit aménagé en terrasse. Investisseur et architecte ont pris bien soin de souligner cette porosité du projet : si les collectivités accueillent volontiers les grands campus qui permettent de réinvestir des friches, elles apprécient moins les enceintes fermées qui fonctionnent en huis clos.

Une demande formatée

Sur ces terres vierges ou reconquises, loin des périmètres protégés des monuments historiques, les architectes devraient pouvoir développer leur créativité, se montrer inventifs et innovants. C’est l’inverse : le résultat de l’approche financière de leurs maîtres d’ouvrage les conduit à produire de très grands bâtiments standardisés, accueillant les locataires « triple A » que sont les entreprises cotées en bourse capables de signer des baux de plus de 9 ans. Ces « immeubles-citadelles » dans lesquels travaillent parfois jusqu’à 6 000 personnes, abritent leurs propres services et ne sont ouverts qu’à leurs usagers. Les investisseurs assument ainsi la déconnexion entre l’immobilier dans lequel ils investissent et la variété du tissu productif du territoire sur lequel ils interviennent. Il leur est en effet moins coûteux de gérer de grands immeubles occupés par un nombre limité de locataires installés pour dix ans, surtout lorsqu’il s’agit d’une grande entreprise assurée de son avenir, que d’avoir comme locataires des entreprises naissantes. Le serpent finit par se mordre la queue : en finançant une offre spécifique, métropolitaine et orientée vers les grands utilisateurs, les grands investisseurs contribuent à formater la demande des entreprises dans le sens qui les intéresse et auquel elles s’adaptent. Leur arrivée chasse d’autres activités : les start-up et certains métiers de la création, des artisans, des petits commerces, des activités de production et de services ordinaires. Autrement dit, le processus de gentrification de l’habitat des centres-ville s’applique aussi aux quartiers de bureaux. Malgré une balance économique nettement favorable aux campus, les tours continuent de faire rêver les architectes qui aimeraient les construire et les villes qui souhaitent en accueillir.

Loin des yeux, loin du cœur

Le débat vient de réémerger à Paris à l’occasion de la campagne pour les élections municipales de 2014. Pour les uns, la Tour Triangle des architectes Herzog et de Meuron prévue porte de Versailles viendrait gâcher le paysage. Pour les autres, ce grand objet architectural est un symbole de puissance économique et financière qui place Paris dans la compétition européenne. Les promoteurs et investisseurs qui prennent le risque de démarrer ces chantiers de 50 000 m2 ou plus développent d’autres arguments. Le cabinet Goodwill management a ainsi réussi à mettre en équation les coûts cachés liés à l’éloignement des immeubles des centres urbains. Il démontre ainsi que pour un certain type d’entreprises, employant surtout des cadres et cette nouvelle race dite de « hauts-potentiels », l’immobilier devient un outil de ressources humaines et de productivité. L’accessibilité d’un immeuble en RER, métro ou vélo évite les retards. Le confort qui vise à améliorer le bien-être au bureau lutte aussi contre l’absentéisme. La localisation de l’immeuble, son prestige même deviendrait l’un des critères de choix, non plus seulement des entreprises, mais de leurs salariés. Un récent sondage auprès des étudiants de l’Essec confirme cette vision des choses évidemment réservée à ceux qui ont le choix. Le débat ne se résume pas au duel tours/campus. La majorité des bureaux ne font pas partie de ces catégories et évoluent par petites touches dans des immeubles classiques. D’autres modèles d’innovation existent pourtant. Les centres de co-working, ces « ruches » mises à la disposition de toutes petites entreprises ou de travailleurs indépendants jusqu’alors installés dans leur salon, apparaissent timidement à Paris, dans d’anciens bureaux ou logements réaménagés. Dernier en date : l’incubateur de 30 000 m2 prévu à Paris 13e dans la Halle Freyssinet rénovée par Jean-Michel Wilmotte grâce au financement de Xavier Niel et de la Caisse des dépôts. Plusieurs promoteurs associés à des opérateurs de réseaux et des gestionnaires réfléchissent également à l’implantation de bureaux relais, dans des quartiers de logement, ou le long de lignes de transport. Une halte bien équipée sur le trajet domicile-travail, accessible à toute heure et susceptible d’alléger les flux des heures de pointe Ces satellites partagés par les salariés de plusieurs entreprises paraissent une alternative possible aux sièges sociaux tous concentrés au même endroit ou au télétravail encore balbutiant. Le modèle fait déjà école aux Pays-Bas.

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