Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ?

Pour lire l'intégralité de cet article, testez gratuitement AMC - édition Abonné
Zoom sur l'image Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ?
PHOTO - 0158_002.tiff

Maisons en bandes à Stuttgart, Jacobus Johannes Pieter Oud, architecte (années 30)

Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, présente ce mois de septembre au Parlement le projet de loi baptisé « Alur » (loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové). Conçu notamment pour s’attaquer au phénomène de l’étalement urbain, ce texte propose diverses mesures qui concernent le périurbain. Il annule entre autres le dispositif qui permettait au PLU de fixer une taille minimale des terrains déclarés constructibles dans le but de préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager d’une zone. Il prévoit d’autre part de supprimer la possibilité de fixer une densité maximale de construction, souvent déterminée sans lien avec la morphologie urbaine. L’abandon du COS, outil stratégique en matière de densité, est notamment proposé pour permettre de construire sur des parcelles déjà bâties, présentant des emprises de terrain nu pouvant techniquement recevoir un édifice. Le projet de loi prévoit aussi le reclassement en zones naturelles de terrains non aménagés au bout de dix ans et la nécessité d’intégrer dans le Scot et le PLU une étude de stratégie foncière. Mais il restera à faire évoluer le rêve de 80 % des Français de vivre en maison individuelle, au profit de formes d’habitat plus regroupées. Des références d’« habitat dense et individualisé » ont beau s’être ajoutées à celles de « l’habitat individuel groupé » et au répertoire plus ancien de la maison de ville, le modèle pavillonnaire reste encore le champion incontesté du marché immobilier dans la catégorie poids léger.

Ce défi s’annonce passionnant pour le sociologue et élu Jean Viard qui voit dans le renouvellement et la densification du périurbain un des enjeux actuels majeurs de l’aménagement du territoire : « Il y a un énorme travail pour rendre belles les zones périurbaines. Il faut aussi que les gens acceptent des jardins plus petits : 300 m² avec de l’eau, du soleil et un bon degré d’intimité pour se promener tout nus, s’ils en ont envie… »(1)

Aujourd’hui, les aménageurs promeuvent des formes d’habitat individuel plus denses – maisons groupées, superposées, etc – dans une fourchette située entre 25 et 50 logements à l’hectare. Comment susciter un intérêt plus grand pour ce type d’habitat sachant que l’une des exigences les plus fortement associées à la demande de maisons individuelles est l’absence de mitoyenneté ? Le caractère individualisé d’une habitation dépend en fait de plusieurs paramètres : jardin, garage et annexes, spatialité interne et image extérieure, mais aussi articulation à l’espace public… Depuis une dizaine d’années, la clientèle des maisons de ville bénéficie d’un plus large éventail de choix, avec des solutions d’habitat vertical proposant 3 ou 4 niveaux ou au contraire se développant en nappe horizontale, animée de patios. Si la maison verticale peut se révéler fatigante à l’usage, la qualité de la maison-terrier introvertie dépend de l’habileté de l’architecte. La figure du patio est exploitée par exemple avec brio dans l’opération manifeste livrée à Newhall, en Grande-Bretagne (cf. p. 75) par Alison Brooks. Sur l’idée de densifier les tissus de maisons en bande, l’architecte a cherché une alternative à la maison traditionnelle de 50 m2 au sol sur sa parcelle rectangulaire en proposant un pavillon de 2 étages découpé en forme de T sur une aire carrée et jumelé avec un autre pour former le maillon d’une double rangée plus compacte.

Alternatives à l’individuel

Au cours des dernières années, on a vu aussi l’habitat individuel groupé évoluer pour rechercher une certaine étanchéité de la sphère privée. Ce qui passe souvent par un mur de clôture élevé et massif garantissant l’intimité des espaces extérieurs. La promotion privée propose des maisons en bande qui présentent l’agrément de n’être mitoyennes que d'un côté de façon à laisser une bande de terrain assurer une continuité entre partie avant et partie arrière du jardin. L’écriture architecturale des nouvelles opérations est aussi plus soignée qu’auparavant, à rapprocher sans doute du recours croissant à la filière sèche. C’est également une manière pour les opérations les plus denses de faire accepter aux acquéreurs le principe d’une mise en commun du parking. Le fait de pouvoir stationner devant chez soi est un critère de choix important, sachant qu’on se déplace peu à pied dans le périurbain. Les exemples présentés dans les pages suivantes ne dérogent d’ailleurs guère à cette règle du garage intégré à la maison. Deux des réalisations (respectivement à Bayonne et à Newhall) associent pourtant des maisons à de l’habitat individuel superposé ou à des petits immeubles collectifs dans le cadre de chantiers d’écoquartiers innovants où la mutualisation des parkings pourrait sembler un préalable.

L’habitat en bande continue reste un produit recherché par l’habitant périurbain qui rechigne à s’exiler aux confins de la ville. La recherche de densité implique pourtant des parcelles étroites, de façon à réduire le linéaire de façade au minimum. Les collectivités et les acteurs du logement savent qu’ils ne pourront amener les ménages à s’intéresser à ce type d’habitat groupé et individualisé qu’en leur offrant, en contrepartie, une véritable ambiance urbaine. Oppidea, la SEM d’aménagement Toulouse Métropole, cherche aujourd’hui à exploiter sur son territoire les résultats d’un appel à idées lancé début 2013 sur le thème « Habitat intermédiaire, densité désirable ». Sans site précis, la consultation « associe à l’individuel groupé dense et serré, le petit collectif en R 2 dans lequel deux logements se superposent sans vis-à-vis ». Il s’agit là de l’échelle maximum pour que les opérations d’habitat intermédiaire constituent un mode alternatif aux pavillons périurbains et ruraux dans les bourgs et villages des environs de Toulouse. Comme l’explique Bertrand de Larquier, directeur de l’aménagement d’Oppidea, « les gens veulent ici de la maison individuelle à un coût raisonnable, dans laquelle ils se sentent chez eux, avec des charges communes réduites. Mais ils ne veulent plus avoir un jardin de 600 m2 à entretenir. Par ailleurs, le trois-pièces est en plein essor alors qu’il est relativement rare dans l’habitat individuel ». Les résultats de cette consultation seront utilisés pour promouvoir une certaine densité, notamment à Villeneuve-Tolosane, une commune de 8 500 habitants encore au milieu des champs, dans la ZAC Las Fonses – quelque 500 logements agencés autour d'un parc sur un terrain de 14 ha.

La maison incontournable

« La question de la maison individuelle ne peut être évacuée sans laisser les espaces périurbains en marge des politiques publiques », énonce la nouvelle étude en cours du Certu visant à montrer, exemples à l’appui, à quelles conditions la production de logements individuels abordables peut s’inscrire dans un projet urbain de qualité (2). D’autres chercheurs s’intéressent à la question du gisement foncier, notamment en première couronne des agglomérations. S’y trouvent des secteurs pavillonnaires qui manquent de densité tout en restant figés. La densification par division parcellaire y est ralentie par l’immobilisme réglementaire qui résulte lui-même souvent d’un consensus local sur les vertus de la sous-densité… Les clauses d’urbanisme adoptées dans les lotissements interdisent généralement tout projet de densification. Comment donner plus de malléabilité aux tissus pavillonnaires éloignés des transports en commun et pour lesquels aucune opération de remembrement pour y bâtir du collectif n’est envisageable à moyen terme ? En outre, le projet d’une famille de diviser le terrain de son pavillon conduit souvent à la paupérisation progressive du quartier, écueil de ce type de densification quand elle est menée sans recherche de cohérence. L’enjeu de développer une véritable filière de densification urbaine axée sur le renouvellement des tissus pavillonnaires existants impose une démarche encadrée d’après l’association Bimby (Build in My Back Yard) – clin d’œil au plus répandu syndrome Nimby (Not in My Back Yard) – qui préconise la mutation progressive de parcelles de 800 m2 au minimum, occupées par une ou deux maisons, susceptibles d’être redivisibles en deux (3). Même si la loi Alur permettra de réduire la superficie des parcelles individuelles, n’est-il pas plus souhaitable, parmi les critères à respecter, d’établir au cas par cas un seuil de 400, 300 ou 200 m2 en dessous duquel la perception d’habiter une maison risque de laisser place à celle d’une forme plus collective. Passé sous ce seuil, les habitants pourraient regretter certaines aménités auxquelles ils sont attachés : la densité végétale générée par les jardins individuels, le retrait des maisons par rapport à la rue et une certaine sensation d’autonomie. Une équipe de recherche de l’École d’architecture de Marseille a pu ainsi démontrer la possibilité d’identifier le gisement parcellaire pouvant se prêter à cette densification par division en vue de faciliter la prise de décisions pour une opération d’aménagement ciblée (lire entretien avec Stéphane Hanrot p. 81). Car le projet d’inscrire des intérêts individuels dans une logique collective conditionne fortement les chances de succès des expérimentations en cours concernant ce champ très sensible du milieu pavillonnaire.

1) Nouveau portrait de la France, la société des modes de vie, Editions de l’Aube, 2011 2) Maison individuelle et projet d’aménagement : du réalisme économique à la qualité urbaine CERTU-2013 3) www.bimby.fr
Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ? Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ? Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ? Peut-on ajuster le « rêve pavillonnaire » au développement durable ?
PHOTO - Munich riem 1.jpg

Bucher Beholz Maisons groupées en autopromotion Munich-Riem

Ces maisons de ville se situent dans un nouveau quartier d’immeubles résidentiels, en périphérie de Munich. Elles ont été réalisées par un collectif d’autopromotion avec l’appui d’un architecte et d’un consultant spécialisé dans […]

PHOTO - _MG_0042.jpg

Afaa 17 maisons en bande Vaulx-en-velin

L’opération s’inscrit en limite de quartier sensible, dans la première couronne de l’Est lyonnais. Bâties en frange d’urbanisation, à l’orée des champs, ces 17 maisons mitoyennes trônent au milieu de parcelles en lanière orientées […]

CARTE - _plan etage_Q.ai

Patrick Arotcharen 50 logements sociaux Bayonne

La municipalité de Bayonne a initié sur les hauteurs de la ville, en surplomb de l’Adour, la réalisation d’un ensemble résidentiel à forte ambition sociale et environnementale. Située à 5 km au nord-est du centre historique, la […]

PDF de l'article

Densifier le periurbain

L’étalement urbain progresse, renforçant le mitage du paysage par des lotissements stéréotypés ou par des pavillons isolés. Et la cote d’amour de la maison individuelle, plébiscitée par au moins 80 % des Français, est toujours […]

PHOTO - CF125494©S.Chalmeau non libre de droits.jpg

Lanoire & Courrian 32 maisons Poitiers

Réalisée dans le cadre d’une opération ANRU, cette nappe dense de faubourg combine 32 pavillons à peu près identiques. Le terrain rectangulaire de cette résidence sociale a été recoupé en lanières de manière à orienter tous les […]

PHOTO - 10.jpg

Alison Brooks architects 50 maisons de ville Harlow

L’opération occupe l’angle sud-ouest de Newhall, quartier satellite du Grand Londres. Ces 50 maisons de ville aux combles habitables se regroupent sur 1,5 ha à l’orée des champs, le long d’une trame viaire sans impasse. L’agence […]

Une marque

Groupe Moniteur Infopro Digital